.
ราคาประเมินของกรมบังคับคดีดังกล่าว เป็นราคาของประมาณจากสำนักวางทรัพย์กลาง ซึ่งคิดคำนวณมาจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ณ ปัจจุบัน + องค์ประกอบโดยภาพรวมจากสภาพแวดล้อมของพื้นที่นั้นๆ เช่น สาธารณูปโภค , ถนนหนทาง , ความเจริญของพื้นที่
การที่จำเลยจะมาอ้างว่า หลังจากที่ซื้อบ้านมาแล้ว จำเลยได้เสียเงินค่าตกแต่งบ้านไปอีกจำนวนมาก จึงขอให้ทำการปรับเพิ่มราคาประเมินให้มากขึ้นนั้น เป็นเรื่องที่ทางกรมบังคับคดีเขาไม่ฟังหรอกครับ
เพราะผู้ที่สนใจมาเข้าสู้ราคาในการซื้อบ้านของกรมบังคับคดี ส่วนใหญ่เขาต้องการซื้อเฉพาะโฉนดที่ดิน เพราะสนใจในเรื่องของทำเล , ที่ตั้ง เป็นหลัก เท่านั้น
ผู้ที่มาประมูลซื้อ อาจซื้อไปเพื่อเอาไปสร้างทำเป็น
บ้านส่วนตัวในสไตล์ที่ชอบ , เอาไปทำเป็นบริษัทเล็กๆ , ทำเป็นโกดังเก็บของ หรือร้านค้า ตามความต้องการของตนเอง ดังนั้น บ้านที่มีอยู่เดิมอาจต้องทุบทิ้ง แล้วถูกสร้างขึ้นใหม่ให้ตรงตามความต้องการของผู้ที่ซื้อก็เป็นไปได้ เขาจึงไม่สนใจหรอกครับว่าเจ้าของบ้านรายเดิม ได้ไปตกแต่งต่อเติมอะไรไว้แล้วบ้าง เพราะอาจเป็นที่ไม่ถูกใจกับเจ้าของรายใหม่เลยก็ได้
อีกทั้ง หากมีการตั้งราคาประเมินที่สูงเกินไป การนำไปประมูลขายก็อาจไม่มีคนมาสนใจซื้อเลยก็ได้ จึงทำให้การซื้อขายเพื่อบังคับคดีไม่สามารถเกิดขึ้นได้
แล้วคุณ casimir รู้ได้อย่างไรว่า...ราคาประเมินดังกล่าว เมื่อนำไปเข้าสู่ห้องประมูลทรัพย์แล้ว จะต้องมีการ ซื้อ-ขาย ทรัพย์ตามราคาประเมินนั้นเป๊ะๆ
ไม่มีทางเกิดราคา ซื้อ-ขาย ทรัพย์ที่สูงเกินกว่าราคาประเมินที่ว่านี้เลย
ตามปกติแล้ว การคัดค้านราคาในการซื้อขายทรัพย์ที่ถูกยึดมา จำเลยหรือผู้ที่มีส่วนได้เลยในคดี เขาจะทำการคัดค้านราคากันในตอนที่กำลังจะมีการขายทรัพย์นั้นๆ
(เรียกได้ว่า หากมีการเคาะไม้ขายทรัพย์กันในราคาที่ต่ำมากๆ ผู้ที่มีส่วนได้เสียในคดี สามารถใช้สิทธิ์คัดค้านราคาได้ในขณะที่กำลังจะทำการซื้อขายในตอนนั้นเลย)...ไม่ใช่มาทำการคัดค้านกันในตั้งแต่เริ่มแรกอย่างนี้
ในอดีต ก็เคยมีตัวอย่างผู้ที่เป็นจำเลยแบบคุณแม่ของคุณนี่แหละ ที่ไปเขียนคำร้องขอคัดค้านราคาประเมินบ้านที่ถูกยึด หาว่าประเมินราคาต่ำเกินไป ทั้งๆที่ยังไม่ได้มีการประมูลขายบ้านกันเลย (เรียกได้ว่าคัดค้านกันตั้งแต่ไก่โห่ โดยที่ยังไม่ได้มีการประมูลซื้อขายเกิดขึ้นเลย)
ในตอนนั้น ทางกรมบังคับคดีไม่เห็นชอบกับคำร้องดังกล่าว โดยให้เหตุผลแย้งกลับมาว่า
- ราคาประเมินของกรมบังคับคดีที่ออกไปในครั้งนี้(ถึงจะอ้างว่าต่ำไปก็ตาม) อาจไม่มีผู้สนใจมาซื้อเลยก็ได้ เพราะไม่มีใครอยากมาซื้อบ้านที่อยู่ในทำเลแห่งนี้
ดังนั้น หากไม่มีผู้ที่สนใจมาซื้อบ้านหลังนี้เลย ราคาประเมินที่ออกไปนี้ ก็จะต้องทำการปรับลดลงมาอีกเรื่อยๆทุกเดือน เพื่อจูงใจให้มีผู้มาซื้อทรัพย์ออกไป จะได้นำเอาเงินที่ขายบ้านมาชำระหนี้ตามที่ถูกฟ้องได้
หรือ
- ราคาประเมินของกรมบังคับคดีที่ออกไปในครั้งนี้ อาจมีผู้สนใจซื้อเป็นจำนวนมาก จนเกิดการแข่งขันกันประมูลราคาซื้ออย่างมาก จนกระทั่งราคาในการซื้อขายอาจเพิ่มขึ้นเป็น 2-3 เท่าตัวจากราคาประเมินก็เป็นได้
ดังนั้น ทางกรมบังคับคดีจึงไม่ทำการปรับเพิ่มราคาประเมินให้ตามที่จำเลยร้องขอมา โดยให้เหตุผลว่า หากจำเลยต้องการคัดค้านราคา ก็ให้จำเลยไปทำการคัดค้านในห้องประมูลทรัพย์ ตอนที่มีการซื้อขายบ้านของจำเลย หากมีการซื้อขายทรัพย์ที่มีราคาต่ำเกินควร
จำเลยคนนี้ไม่พอใจ หาว่ากรมบังคับคดีไม่ยุติธรรม ไม่ให้ความช่วยเหลือต่อผู้มีส่วนได้เสียในคดี จำเลยจึงไปฟ้องต่อศาล และได้มีการสู้คดีกันจนครบทั้ง 3ศาล(ตั้งแต่ศาลชั้นต้น , ศาลอุทธรณ์ , ศาลฎีกา) โดยทั้ง 3ศาลได้มีความเห็นพ้องเหมือนกันหมดว่า
จำเลยมาแย้งราคาประเมินตั้งแต่ยังไม่ได้มีการซื้อขาย และราคาประเมินไม่ใช่เป็นราคาตายตัวแห่งการประมูลซื้อขาย แต่ขึ้นอยู่กับกับผู้ซื้อว่าจะสู้ราคาประมูลสูงสุดที่ราคาที่เท่าไหร่ ศาลพิพากษายกคำร้องของจำเลย
ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฎีกา(ศาลสูงสุด) ที่ ฎ.5828/2548
การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาทรัพย์สินที่ยึดมานั้น เป็นเพียงการประเมินราคาในชั้นต้นเพื่อประโยชน์ในการบังคับคดีขายทอดตลาดต่อไปเท่านั้น ราคาที่ประเมินไว้อาจไม่ตรงกับราคาที่แท้จริงก็ได้ และการประเมินราคาดังกล่าวก็ไม่ใช่หลักเกณฑ์ตายตัวที่ผูกมัดว่าการขายทอดตลาดจะต้องเป็นไปตามราคาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินไว้ แต่ขึ้นอยู่กับผู้เข้าสู้ราคาว่าจะให้ราคาสูงสุดเพียงใด ซึ่งหากจำเลยเห็นว่าราคาต่ำไปก็ชอบที่จะคัดค้านการขายทอดตลาดได้ทันทีที่มีการขายทอดตลาด ดังนั้น แม้จำเลย จะเคยคัดค้านต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีมาแล้วก็ตาม กรณีก็ถือไม่ได้ว่ามีข้อโต้แย้งสิทธิระหว่างเจ้าพนักงานบังคับคดีกับจำเลย อันจะเป็นเหตุให้จำเลยที่มีสิทธิยื่นคำร้องขอต่อศาลตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 วรรคสอง เพื่อขอให้ส่งเจ้าพนักงานบังคับคดีแก้ไขการประเมินราคาทรัพย์สินได้
สรุปขั้นตอนการคัดค้านราคาประเมิน ของทรัพย์ที่ถูกยึด
ผู้ที่มีส่วนได้เสียในคดี เช่นเจ้าหนี้หรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา ต้องไปดูแลการขายทอดตลาดที่ห้องประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดี หากเมื่อใดที่มีการเคาะไม้เพื่อขายทรัพย์ ต่ำกว่าราคาที่ต้องการคัดค้าน ผู้มีส่วนได้เสียต้องใช้สิทธิ์คัดค้านในขณะนั้นทันที โดยผู้มีส่วนได้เสียต้องแจ้งด้วยว่าต้องการคัดค้านการขายที่ราคาเท่าไหร่?...หากไม่มีผู้ยกมือประมูลสู้ในราคาที่คัดค้านดังกล่าว การประมูลก็จะถูกเลื่อนออกไปประมูลต่อในครั้งหน้า(เดือนหน้า) โดยผู้มีส่วนได้เสียที่ร้องคัดค้าน จะต้องไปหาคนมาซื้อบ้านให้ได้ ตามราคาที่ตนเองได้ร้องคัดค้านเอาไว้ ในการประมูลครั้งหน้า(เดือนหน้า)ด้วยเช่นกัน
หากถึงวันที่ประมูลใหม่ในครั้งหน้า(เดือนหน้า)แล้ว ผู้มีส่วนได้เสียก็ยังไม่สามารถหาคนมาซื้อทรัพย์ในราคาที่ตนเคยยื่นคัดค้านเอาไว้ในครั้งที่แล้ว
ผู้ที่เคยยกมือประมูลให้ราคาสูงสุดในครั้งที่แล้ว(ในเดือนที่แล้ว) ก็จะเป็นผู้ซื้อทรัพย์ได้ไป ส่วนที่ผู้เคยคัดค้านราคาไปแล้ว ก็จะไม่สามารถใช้สิทธิ์คัดค้านได้อีกแล้ว เพราะสามารถใช้สิทธิ์คัดค้านได้เพียงแค่”ครั้งเดียว”เท่านั้น แล้วในครั้งที่ผ่านมาก็ได้ใช้สิทธิ์คัดค้านไปแล้ว แต่ยังหาคนมาซื้อทรัพย์ไม่ได้อีก จึงไม่สามารถคัดค้านได้อีกต่อไป
เรื่องแบบนี้ หากใครสนใจอยากอ่านรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถไปอ่านได้จาก Web link ในด้านล่างนี้
กฎระเบียบขายทอดตลาด
branch.led.go.th/lomsak/marketrule.asp#r1
คู่มือผู้ซื้อทรัพย์ ขายทอดตลาด
www.led.go.th/dbases/pdf/auction_manual.pdf
คิดอย่างไรกับบริษัทที่เสนอตัวเข้ามาแก้ไขปัญหาทรัพย์ที่ถูกขายทอดตลาด..
debtclub.consumerthai.org/index.php?option=com_kunena&catid=5&id=5646&Itemid=64&view=topic#5646
ผมมีบ้านโดน ขายทอดตลาด ล่าสุดผมไปคัดค้าน ครั้งที่ 2 มาแล้ว แต่ มีคนบอกผมคิดผิด
topicstock.pantip.com/sinthorn/topicstock/2007/05/I5450916/I5450916.html
โจทก์จำเลยค้าน(มีผู้ผูกพันธุ์ราคา) หมายความว่าอย่างไรครับ
www.atriumtech.com/cgi-bin/hilightcgi?Home=/home/InterWeb2000&File=/home2/searchdata/Forums2/http/www.pantip.com/cafe/social/topic/U6354924/U6354924.html